Baufinanzierung und Steuerersparnis: Wie Du von Abschreibungen profitierst

Die Baufinanzierung ist ein bedeutender Schritt auf dem Weg zum Eigenheim. Doch wusstest Du, dass eine kluge Steuerplanung in diesem Zusammenhang ebenfalls eine große Rolle spielen kann? Durch gezielte Abschreibungen kannst Du Deine Steuerlast senken und somit bares Geld sparen. In diesem Artikel erfährst Du alles, was Du über Steuerersparnisse bei der Baufinanzierung wissen musst und wie Du von Abschreibungen profitierst.


Was sind Abschreibungen und wie funktionieren sie bei der Baufinanzierung?

Bevor wir auf die Vorteile von Abschreibungen eingehen, ist es wichtig, den Begriff und seine Funktionsweise zu verstehen. Abschreibungen sind steuerlich anerkannte Wertminderungen von Wirtschaftsgütern, die Du im Rahmen Deiner Baufinanzierung geltend machen kannst. Sie beziehen sich hauptsächlich auf den Wertverlust von Immobilien oder auf bestimmte Baumaßnahmen, die Du zur Werterhaltung oder Modernisierung von Gebäuden durchführst.

Im deutschen Steuerrecht gibt es verschiedene Arten von Abschreibungen, aber die relevantesten für Immobilienbesitzer sind die lineare Abschreibung und die degressive Abschreibung.

Lineare Abschreibung:

Die lineare Abschreibung ist die am häufigsten genutzte Methode. Dabei wird ein fester Prozentsatz des Anschaffungswertes der Immobilie über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben. Dieser Prozentsatz liegt bei 2 % pro Jahr.

Beispiel: Hast Du eine Immobilie für 300.000 Euro gekauft, kannst Du jedes Jahr 6.000 Euro (2 % von 300.000 Euro) als Abschreibung geltend machen.

Degressive Abschreibung:

Die degressive Abschreibung ermöglicht es Dir, in den ersten Jahren der Nutzung höhere Abschreibungsbeträge geltend zu machen. Die Abschreibungsquote sinkt dabei jedoch im Verlauf der Jahre. Diese Methode wurde jedoch durch die Steuerreform in Deutschland weitgehend eingeschränkt und ist nur noch für bestimmte Anlässe relevant, wie etwa für Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden.


Welche Immobilien können abgeschrieben werden?

Nicht jede Immobilie ist automatisch für Abschreibungen qualifiziert. Grundsätzlich kannst Du nur vermietete Immobilien oder Immobilien, die Du für steuerliche Zwecke nutzt, abschreiben. Dies bedeutet, dass Du eine Steuerersparnis nur erzielen kannst, wenn Du die Immobilie tatsächlich vermietest oder in Deinem Betrieb nutzt.

Wichtige Aspekte:

  • Selbstgenutzte Immobilien: Hier sind Abschreibungen in der Regel nicht möglich, da das Finanzamt keine Abschreibungen für privat genutzte Immobilien gewährt.
  • Vermietete Immobilien: Hier kannst Du sowohl die Gebäudeabschreibung als auch die Abschreibung für einzelne Baumaßnahmen vornehmen.
  • Betriebliche Nutzung: Wenn Du eine Immobilie zum Beispiel als Büro oder Gewerbeimmobilie nutzt, kannst Du ebenfalls Abschreibungen geltend machen.

Wie kannst Du von der Baufinanzierung und Steuerersparnis profitieren?

Die Kombination aus Baufinanzierung und Steuerersparnis bietet Dir viele Vorteile. Wenn Du eine Immobilie kaufst oder baust, kannst Du nicht nur von den klassischen Vorteilen der Baufinanzierung profitieren, sondern auch die damit verbundenen Kosten steuerlich geltend machen.

1. Abschreibung auf den Kaufpreis der Immobilie

Bei der Baufinanzierung ist es wichtig zu wissen, dass Du nicht nur die Baukosten, sondern auch den Kaufpreis der Immobilie abschreiben kannst. Hierbei wird das Gebäude (nicht das Grundstück) über die Jahre abgeschrieben. Du musst den Anteil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt, ermitteln, um die Abschreibungen korrekt anzusetzen.

Beispiel:

  • Du kaufst eine Immobilie für 400.000 Euro.
  • Der Grundstückswert beträgt 100.000 Euro.
  • Der Gebäudewert beträgt 300.000 Euro.

In diesem Fall kannst Du jährlich 2 % des Gebäudewertes abschreiben, was 6.000 Euro entspricht.

2. Abschreibung für Baumaßnahmen und Modernisierungen

Neben dem Kaufpreis kannst Du auch Kosten für Renovierungen, Sanierungen und Modernisierungen steuerlich absetzen. Wenn Du also im Rahmen der Baufinanzierung erhebliche Umbauten oder Modernisierungen vornimmst, kannst Du auch diese Kosten abschreiben.

Beispiel: Du modernisierst Deine Küche und ersetzt die Fenster. Wenn diese Maßnahmen den Wert der Immobilie erhöhen und Du sie für mehr als 5 Jahre nutzt, kannst Du die Kosten über die Jahre abschreiben.

3. Sonderabschreibungen für Neubauten und Sanierungen

Für Neubauten und bestimmte Sanierungen gibt es steuerliche Vorteile. Das sogenannte Förderprogramm für energieeffizientes Bauen bietet die Möglichkeit, höhere Abschreibungen zu nutzen. Wenn Du beispielsweise eine energetische Sanierung vornimmst oder eine Immobilie nach den neuesten Energiestandards baust, kannst Du eine Sonderabschreibung in Anspruch nehmen.


Wie funktioniert die steuerliche Absetzung von Finanzierungskosten?

Neben der Abschreibung von Gebäudewerten und Baumaßnahmen kannst Du auch die Kosten für die Baufinanzierung selbst steuerlich absetzen. Dabei handelt es sich um Zinsen und Nebenkosten der Baufinanzierung.

1. Zinsen der Baufinanzierung absetzen

Wenn Du eine Immobilie vermietest, kannst Du die Zinsen Deiner Baufinanzierung als Werbungskosten absetzen. Das bedeutet, dass Du die Zinsen für das Darlehen, das Du für den Kauf oder die Renovierung einer vermieteten Immobilie aufgenommen hast, von Deinen Einkünften abziehen kannst. Dies reduziert Deine steuerpflichtigen Einkünfte und senkt somit die Steuerlast.

2. Nebenkosten der Baufinanzierung

Auch Nebenkosten, die bei der Baufinanzierung anfallen, können abgesetzt werden. Hierzu gehören unter anderem:

  • Notarkosten
  • Maklergebühren
  • Grundbuchgebühren
  • Kosten für Gutachten und Bewertungen

Diese Kosten können ebenfalls in Deiner Steuererklärung als Werbungskosten angesetzt werden.


Welche Steuervorteile gibt es für denkmalgeschützte Gebäude?

Ein weiteres spezielles Thema ist der Kauf von denkmalgeschützten Immobilien. Wenn Du eine solche Immobilie erwirbst oder sanierst, kannst Du von speziellen steuerlichen Vorteilen profitieren. Denkmalgeschützte Immobilien bieten oft höhere Abschreibungsmöglichkeiten, insbesondere im Rahmen von Renovierungsmaßnahmen.

Das Steuerrecht sieht für denkmalgeschützte Gebäude besondere Abschreibungsmöglichkeiten vor, die es Dir ermöglichen, die Renovierungs- und Sanierungskosten besonders schnell abzuschreiben. Hierbei gibt es Sonderabschreibungen, die eine Abschreibung in den ersten Jahren von bis zu 9 % pro Jahr ermöglichen.


Fazit: So profitierst Du von Abschreibungen bei der Baufinanzierung

Die Baufinanzierung und die damit verbundenen Steuerersparnisse sind ein unschlagbares Team, wenn es darum geht, langfristig von Immobilien zu profitieren. Mit gezielten Abschreibungen auf den Kaufpreis, Modernisierungen und Finanzierungskosten kannst Du Deine Steuerlast erheblich senken. Die Zinskosten der Baufinanzierung lassen sich ebenfalls steuerlich geltend machen, was Dir hilft, die Gesamtfinanzierungskosten zu optimieren.

Wichtig ist, dass Du Dich vor dem Erwerb einer Immobilie oder der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen gut über die steuerlichen Möglichkeiten informierst und gegebenenfalls einen Steuerberater zu Rate ziehst. Auf diese Weise kannst Du nicht nur von den Vorteilen der Baufinanzierung profitieren, sondern auch Deine Steuerlast erheblich reduzieren und die Rentabilität Deines Immobilienprojekts steigern.

Die Möglichkeit, von Abschreibungen zu profitieren, macht den Kauf und die Finanzierung von Immobilien noch attraktiver. Wenn Du die richtigen Schritte unternimmst, kannst Du Deine finanziellen Ziele schneller erreichen und Deine Baufinanzierung noch erfolgreicher gestalten.