So finanzierst Du ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage kann eine der besten Möglichkeiten sein, Dein Vermögen langfristig zu sichern und passives Einkommen zu generieren. Doch die Finanzierung eines solchen Projekts ist komplex und erfordert eine gründliche Vorbereitung. In diesem umfassenden Leitfaden erfährst Du alles, was Du wissen musst, um ein Mehrfamilienhaus erfolgreich als Kapitalanlage zu finanzieren – von der Auswahl der richtigen Finanzierungsquelle bis hin zu praktischen Tipps für die Rentabilität.


Warum ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage?

Bevor wir uns mit der Finanzierung beschäftigen, solltest Du die Vorteile und Chancen verstehen, die mit der Investition in ein Mehrfamilienhaus verbunden sind.

1. Langfristige Wertsteigerung und stabile Einkünfte

Ein Mehrfamilienhaus bietet die Möglichkeit, langfristig von der Wertsteigerung der Immobilie und regelmäßigen Mieteinnahmen zu profitieren. Insbesondere in städtischen Gebieten oder aufstrebenden Regionen ist der Wert von Mehrfamilienhäusern oft stabil und kann mit der Zeit steigen. Durch die Mieteinnahmen kannst Du laufende Kosten decken und von passivem Einkommen profitieren.

2. Diversifikation des Portfolios

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses kann auch ein effektiver Weg sein, um Dein Portfolio zu diversifizieren und Dein Risiko zu streuen. Während klassische Investitionen in Aktien oder Anleihen volatil sein können, bieten Immobilien eine langfristige Sicherheit, vor allem, wenn Du in ein Mehrfamilienhaus investierst, das konstant Mieteinnahmen generiert.

3. Steuerliche Vorteile

Die Investition in Immobilien bietet auch steuerliche Vorteile, die Du nicht unberücksichtigt lassen solltest. Du kannst viele Ausgaben wie Zinsen für die Baufinanzierung, Renovierungs- und Instandhaltungskosten sowie Abschreibungen steuerlich geltend machen und so Deine Steuerlast reduzieren.


Die Finanzierungsoptionen für ein Mehrfamilienhaus

Die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses unterscheidet sich von der Finanzierung eines Eigenheims, vor allem aufgrund der höheren Investitionssumme und der Einnahmen aus der Vermietung. Hier sind die wichtigsten Finanzierungsoptionen, die Du in Betracht ziehen solltest.

1. Klassische Baufinanzierung

Die klassische Baufinanzierung ist die häufigste Form der Finanzierung für Mehrfamilienhäuser. Bei dieser Option handelt es sich um ein langfristiges Annuitätendarlehen, bei dem Du monatlich eine Rate zahlst, die Zinsen und Tilgung umfasst.

  • Zinsen: Die Zinsen für eine Baufinanzierung für Mehrfamilienhäuser sind in der Regel etwas höher als bei einer klassischen Finanzierung für Einfamilienhäuser, da es sich um eine Investition handelt und die Bank das Risiko höher einschätzt.
  • Eigenkapital: In der Regel verlangen Banken bei der Finanzierung von Mehrfamilienhäusern ein höheres Eigenkapital. Dies liegt daran, dass Mehrfamilienhäuser eine größere Investition darstellen und die Banken das Ausfallrisiko minimieren möchten. Eigenkapital von 20-30 % ist hier oft die Mindestanforderung.
  • Mieteinnahmen: Wenn Du das Mehrfamilienhaus vermietest, berücksichtigt die Bank auch die potenziellen Mieteinnahmen bei der Berechnung Deiner Rückzahlungsfähigkeit. So können Mieteinnahmen dazu beitragen, die Kreditrate zu decken, was für die Bank ein positives Signal ist.

2. Investitionsdarlehen

Ein Investitionsdarlehen ist speziell für Investoren gedacht, die eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchten. Diese Darlehen sind in der Regel auf den Erwerb von Renditeobjekten ausgerichtet und können oft mit besseren Konditionen ausgestattet sein als herkömmliche Baufinanzierungen.

  • Spezifische Darlehensbedingungen: Investitionsdarlehen sind auf die Bedürfnisse von Kapitalanlegern zugeschnitten und bieten in der Regel eine höhere Finanzierungssumme und flexible Rückzahlungsbedingungen. Allerdings verlangen Banken häufig eine detaillierte Planung und Beurteilung der Rentabilität der Immobilie.
  • Kalkulation der Rentabilität: Bevor ein Investitionsdarlehen gewährt wird, prüft die Bank die voraussichtlichen Mieteinnahmen, den Standort der Immobilie und das langfristige Potenzial. Eine präzise Kalkulation ist daher entscheidend.

3. KfW-Fördermittel

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet spezielle Förderprogramme für Investoren, die in Immobilien investieren. Diese Programme richten sich sowohl an Neubauten als auch an Sanierungen und Renovierungen von Bestandsimmobilien.

  • Vorteile der KfW-Förderung: Bei der Finanzierung von Mehrfamilienhäusern kannst Du von zinsgünstigen KfW-Darlehen profitieren. Diese Kredite sind besonders für Investoren attraktiv, da sie mit günstigeren Konditionen und längeren Laufzeiten ausgestattet sind.
  • Bedingungen: Die KfW-Förderung setzt jedoch voraus, dass die Immobilie bestimmte Kriterien erfüllt, z. B. den Anforderungen an Energieeffizienz oder Barrierefreiheit. Achte darauf, dass Dein Objekt diese Bedingungen erfüllt, um in den Genuss von Förderungen zu kommen.

4. Private Investoren und Crowdinvesting

Eine Alternative zur klassischen Bankfinanzierung kann das sogenannte Crowdinvesting oder das Einbeziehen privater Investoren sein. Dabei bietest Du einer Gruppe von Investoren die Möglichkeit, sich an Deinem Projekt zu beteiligen. Im Gegenzug zahlen diese Investoren Zinsen oder erhalten einen Anteil an den Mieteinnahmen.

  • Crowdinvesting: Crowdinvesting ist eine moderne Finanzierungsquelle, bei der Du über Plattformen wie „Exporo“ oder „Crowdhouse“ Kapital sammeln kannst. Dies kann besonders dann von Vorteil sein, wenn Du keine ausreichenden Eigenmittel hast oder die klassischen Bankkonditionen für Dich nicht attraktiv sind.
  • Private Investoren: Du kannst auch versuchen, private Investoren zu finden, die an Deiner Investition interessiert sind. Dies kann eine schnelle und flexible Finanzierungsoption darstellen, ist jedoch mit der Herausforderung verbunden, geeignete Partner zu finden und klare vertragliche Vereinbarungen zu treffen.

Was Du bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses beachten solltest

Die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses erfordert eine gründliche Planung. Hier sind einige wichtige Punkte, die Du berücksichtigen solltest, um sicherzustellen, dass Deine Finanzierung sowohl wirtschaftlich als auch langfristig tragfähig ist.

1. Eigenkapital und Finanzierungsbedarf

Das Eigenkapital ist einer der entscheidenden Faktoren für den Erfolg Deiner Finanzierung. Je mehr Eigenkapital Du einbringst, desto günstiger werden die Konditionen für Deine Baufinanzierung.

  • Eigenkapitalanteil: Ein höherer Eigenkapitalanteil reduziert das Risiko für die Bank und sorgt für eine günstigere Finanzierung. Versuche, mindestens 20-30 % des Kaufpreises als Eigenkapital zu investieren.
  • Sonstige Finanzierungskosten: Denke daran, dass neben dem Kaufpreis auch Nebenkosten wie Notarkosten, Maklergebühren, Grundbuchgebühren und eventuell Sanierungskosten anfallen können. Diese sollten ebenfalls in Deine Finanzierungsplanung aufgenommen werden.

2. Kalkulation der Mieteinnahmen und Rentabilität

Ein Mehrfamilienhaus ist in erster Linie eine Einkommensquelle. Daher ist es wichtig, die voraussichtlichen Mieteinnahmen realistisch zu kalkulieren. Die Bank wird bei der Berechnung Deiner Rückzahlungsfähigkeit auch die Mieteinnahmen berücksichtigen, aber Du solltest auch sicherstellen, dass diese Einnahmen die laufenden Kosten decken.

  • Mieteinnahmen: Kalkuliere die Mieteinnahmen für jede Wohneinheit und berücksichtige dabei Leerstandszeiten, mögliche Mietausfälle und Instandhaltungskosten. Eine realistische Schätzung der Mieteinnahmen ist entscheidend.
  • Lage: Die Lage der Immobilie spielt eine wichtige Rolle bei der Rentabilität. Achte darauf, dass Du in eine Region investierst, die eine stabile Nachfrage nach Mietwohnungen hat. Städte und Ballungsräume bieten oft eine bessere Mietrendite als ländliche Regionen.

3. Laufende Kosten und Instandhaltung

Neben der Finanzierung selbst gibt es laufende Kosten, die Du nicht aus den Augen verlieren solltest. Dazu gehören Betriebskosten, Instandhaltung und Verwaltungskosten.

  • Betriebskosten: Dazu zählen Kosten wie Heizung, Wasser, Abwasser, Müllentsorgung, Versicherungen und Grundsteuer. Diese Kosten müssen regelmäßig gedeckt werden, ohne dass sie die Rentabilität beeinträchtigen.
  • Instandhaltung: Regelmäßige Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen sind notwendig, um den Wert des Objekts zu erhalten und die Mietpreise stabil zu halten. Kalkuliere für Instandhaltungsmaßnahmen ein entsprechendes Budget.

4. Steuerliche Aspekte

Die steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen und Immobilieninvestitionen ist ein weiteres wichtiges Thema. Als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses kannst Du von steuerlichen Vorteilen profitieren.

  • Abschreibungen: Du kannst die Immobilie über mehrere Jahre abschreiben und so Deine Steuerlast senken.
  • Werbungskosten: Alle Ausgaben im Zusammenhang mit der Verwaltung und Instandhaltung des Hauses, einschließlich Finanzierungszinsen, können als Werbungskosten abgesetzt werden.

Fazit: So finanzierst Du ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage

Die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses erfordert eine gründliche Planung und die Auswahl der passenden Finanzierungsquelle. Ob Du eine klassische Baufinanzierung, ein Investitionsdarlehen oder Crowdinvesting nutzt, hängt von Deinen individuellen Zielen und finanziellen Möglichkeiten ab. Berücksichtige dabei immer die Lage der Immobilie, die Rentabilität und die steuerlichen Aspekte, um langfristig von Deiner Investition zu profitieren.

Mit einer soliden Finanzierungsstrategie und einer sorgfältigen Planung kannst Du Dein Mehrfamilienhaus erfolgreich als Kapitalanlage nutzen und von stabilen Mieteinnahmen sowie der Wertsteigerung der Immobilie profitieren.