Vermieten statt wohnen: Lohnt sich das für Dich?

Der Traum vom eigenen Zuhause ist für viele Menschen ein Lebenstraum. Doch was, wenn Du nicht selbst in der Immobilie wohnen möchtest, sondern sie lieber vermietest, um von den Mieteinnahmen zu profitieren? Die Entscheidung, eine Immobilie zu vermieten, statt darin selbst zu wohnen, bietet viele Vorteile – aber auch Herausforderungen. In diesem Artikel erfährst Du, wie Du diese Entscheidung treffst, welche Aspekte Du bei der Planung berücksichtigen solltest und welche Vor- und Nachteile mit der Vermietung einer Immobilie verbunden sind.


Warum Vermieten statt Wohnen?

Vermieten statt wohnen – dieser Gedanke mag zunächst ungewöhnlich erscheinen, vor allem, wenn Du auf der Suche nach einem eigenen Zuhause bist. Doch das Vermieten von Immobilien kann eine attraktive Möglichkeit sein, von der Immobilienwirtschaft zu profitieren. Besonders in Zeiten niedriger Zinsen und stetig steigender Mietpreise stellen sich immer mehr Menschen die Frage, ob es nicht sinnvoller ist, Immobilien zu vermieten, anstatt selbst darin zu wohnen.

Vorteile des Vermietens

  1. Einkommensquelle durch Mieteinnahmen – Der wohl größte Vorteil beim Vermieten ist die regelmäßige Einkommensquelle durch Mieteinnahmen. Diese können helfen, die monatlichen Ausgaben zu decken oder langfristig ein zusätzliches passives Einkommen zu generieren.
  2. Langfristige Wertsteigerung – Immobilien haben über Jahre hinweg oft eine stabile Wertsteigerung. Auch wenn Du nicht selbst in der Immobilie wohnst, kannst Du von der Wertsteigerung profitieren, wenn Du sie zu einem späteren Zeitpunkt verkaufst.
  3. Steuerliche VorteileVermieter können von verschiedenen steuerlichen Vorteilen profitieren. Dazu gehören Abschreibungen auf die Immobilie, Absetzung von Werbungskosten (z. B. für Reparaturen, Verwaltungskosten und Zinsen der Baufinanzierung) und mögliche Steuervorteile durch die Nutzung der Immobilie für steuerlich begünstigte Zwecke.
  4. Inflationsschutz – In Zeiten steigender Inflation und unsicherer Wirtschaftslage bieten Immobilien einen sicheren Hafen. Die Mieteinnahmen steigen oft parallel zur Inflation, sodass Du eine stabile Einkommensquelle sicherstellen kannst.

Nachteile des Vermietens

  1. Verwaltungsaufwand – Wenn Du Deine Immobilie vermietest, musst Du Dich regelmäßig um Mietverträge, Mieterwechsel und Instandhaltung kümmern. Das bedeutet zusätzlichen Aufwand, der insbesondere bei mehreren Immobilien schnell zum Fulltime-Job werden kann.
  2. Leerstände und Mietausfälle – Leerstände oder Mietausfälle stellen immer ein Risiko dar. Wenn Deine Immobilie über längere Zeit leer steht, musst Du die Kosten weiterhin selbst tragen. Zudem kann es vorkommen, dass Mieter die Miete nicht rechtzeitig zahlen oder gar zahlungsunfähig sind.
  3. Reparaturen und Instandhaltung – Als Vermieter bist Du für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich. Reparaturen können kostspielig sein, und regelmäßige Wartungsarbeiten sind notwendig, um den Wert der Immobilie zu erhalten.
  4. Rechtliche Aspekte und Verpflichtungen – Als Vermieter musst Du Dich mit den rechtlichen Rahmenbedingungen für Mietverhältnisse auseinandersetzen. Dazu gehören Kündigungsfristen, Mieterrechte und Pflichten sowie die Einhaltung der Vorschriften zur Mieterhöhung.

Die Grundlagen für eine rentable Vermietung

Vermieten statt wohnen kann eine lukrative Einkommensquelle sein, aber nur, wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Eine gut durchdachte Strategie und Planung sind der Schlüssel für den Erfolg. In diesem Abschnitt gehen wir auf die wichtigsten Faktoren ein, die Du bei der Entscheidung, ob Vermieten für Dich lohnt, berücksichtigen solltest.

1. Die Wahl der richtigen Immobilie

Nicht jede Immobilie eignet sich gleichermaßen zum Vermieten. Es gibt viele Faktoren, die bestimmen, ob Deine Immobilie auch als Kapitalanlage rentabel ist.

  • Lage – Die Lage ist der wichtigste Faktor für den Erfolg Deiner Vermietung. Eine Immobilie in einer attraktiven, gut erschlossenen Lage hat bessere Chancen auf stabile Mieteinnahmen und eine hohe Nachfrage. Achte darauf, dass die Lage sowohl für Mieter als auch für die zukünftige Wertsteigerung vorteilhaft ist.
  • Größe und Zustand der Immobilie – Überlege Dir, welche Art von Immobilie in der jeweiligen Region nachgefragt wird. Wohnungen in Städten sind gefragt, während Einfamilienhäuser in ländlichen Regionen möglicherweise weniger Mieter anziehen. Zudem spielt der Zustand der Immobilie eine Rolle. Ein frisch renoviertes Objekt hat bessere Chancen, schnell einen Mieter zu finden.
  • Zukunftsperspektiven der Region – Achte auf die langfristigen Entwicklungsperspektiven der Region. Wenn Du in einem aufstrebenden Gebiet investierst, kannst Du nicht nur von der Mietnachfrage profitieren, sondern auch von einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie.

2. Berechnung der Rentabilität

Bevor Du Dich endgültig für eine Vermietung entscheidest, solltest Du eine genaue Kalkulation anstellen. Dabei ist es wichtig, alle Einnahmen und Ausgaben zu berücksichtigen, um sicherzustellen, dass Deine Investition rentabel ist.

  • Mieteinnahmen – Errechne die zu erwartenden Mieteinnahmen, die Du mit der Immobilie erzielen kannst. Recherchiere die Mietpreise in der Region und berücksichtige die Größe und Ausstattung der Immobilie.
  • Finanzierungskosten – Die Finanzierungskosten, z. B. Zinsen für das Baukredit-Darlehen, sollten ebenfalls in die Kalkulation einfließen. Berechne, wie hoch die monatliche Belastung für die Baufinanzierung und andere laufende Kosten ist.
  • Nebenkosten – Zu den Nebenkosten gehören Ausgaben für Instandhaltung, Reparaturen, Hausverwaltung, Versicherungen und Steuern. Achte darauf, alle diese Kosten in Deine Rentabilitätsrechnung einzubeziehen.
  • Steuerliche Aspekte – Möglicherweise kannst Du steuerliche Vorteile durch die Vermietung der Immobilie geltend machen. Dazu gehören Abschreibungen, Betriebskosten und Werbungskosten, die Du von der Steuer absetzen kannst.

3. Finanzierungsmöglichkeiten

Um eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten, brauchst Du in den meisten Fällen eine Baufinanzierung. Für Kapitalanleger gibt es unterschiedliche Finanzierungsmodelle. Achte dabei darauf, dass die monatlichen Kosten der Finanzierung durch die Mieteinnahmen gedeckt werden.

  • Kredite für Kapitalanleger – Als Kapitalanleger kannst Du oft mit etwas höheren Zinsen und Anforderungen rechnen, da Banken und Finanzinstitute ein höheres Risiko bei der Vermietung von Immobilien sehen. Je mehr Eigenkapital Du einbringst, desto besser sind die Konditionen.
  • Zinsbindung und Tilgung – Überlege, wie lange Du die Zinsen festschreiben möchtest. Eine lange Zinsbindung bietet Planungssicherheit, bedeutet jedoch auch eine höhere Anfangsbelastung. Eine höhere Tilgung sorgt dafür, dass Du schneller schuldenfrei bist, während eine niedrigere Tilgung mehr Freiraum für Investitionen schafft.
  • Eigenkapital – Je mehr Eigenkapital Du in die Finanzierung einbringst, desto weniger musst Du finanzieren, und desto günstiger sind in der Regel die Konditionen.

Vermieten oder selbst wohnen? Die Entscheidung treffen

Bevor Du Dich endgültig dafür entscheidest, eine Immobilie zu vermieten, solltest Du abwägen, ob dies wirklich die richtige Wahl für Dich ist. Dabei spielen Deine persönlichen und finanziellen Ziele eine wichtige Rolle.

Vermieten als langfristige Einkommensquelle

Wenn Du auf der Suche nach einer zusätzlichen Einkommensquelle bist und bereit bist, Dich langfristig mit der Vermietung auseinanderzusetzen, kann das Vermieten eine hervorragende Option sein. Die regelmäßigen Mieteinnahmen können Dir finanzielle Sicherheit bieten und Dir helfen, im Alter eine solide Einkommensquelle zu haben. Wenn die Immobilie über die Jahre an Wert gewinnt, kannst Du auch von einer hohen Wertsteigerung profitieren.

Selbst wohnen als langfristiges Ziel

Wenn Du jedoch eher an einem eigenen Heim interessiert bist, das Du selbst bewohnst, dann könnte der Kauf eines Eigenheims die bessere Wahl sein. Ein eigenes Haus bietet nicht nur Wohnkomfort, sondern auch Unabhängigkeit und langfristige finanzielle Sicherheit – vor allem, wenn Du die Immobilie nach einigen Jahren mietfrei nutzen kannst.

Vermieten als Einstieg in die Immobilienwelt

Ein weiterer Aspekt, der für das Vermieten sprechen kann, ist, dass Du durch den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage in die Immobilienwelt einsteigst. So sammelst Du Erfahrungen und kannst Dein Portfolio im Laufe der Zeit weiter ausbauen, um schließlich auch eine eigene Immobilie zu bewohnen.


Fazit: Lohnt sich das Vermieten für Dich?

Vermieten statt wohnen kann sich für viele Kapitalanleger lohnen, wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Du profitierst von regelmäßigen Mieteinnahmen, steuerlichen Vorteilen und einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie. Allerdings musst Du auch den Verwaltungsaufwand, das Risiko von Leerständen und möglichen Mietausfällen sowie die laufenden Kosten berücksichtigen. Eine detaillierte Kalkulation und eine fundierte Entscheidungsfindung sind entscheidend für den langfristigen Erfolg Deiner Vermietung. Wenn Du Deine Immobilienstrategie richtig planst, kannst Du von den Vorteilen des Vermietens erheblich profitieren und ein passives Einkommen erzielen.