Der Hauskauf als Selbstständiger: Welche Besonderheiten Du bei der Finanzierung beachten solltest

Der Traum vom Eigenheim ist für viele Menschen ein wichtiges Lebensziel – auch für Selbstständige. Doch gerade bei der Baufinanzierung gibt es für Unternehmer und Freiberufler besondere Herausforderungen. Kreditinstitute verlangen meist umfangreiche Nachweise, und die finanziellen Rahmenbedingungen unterscheiden sich oft von denen eines Angestellten. In diesem Artikel erfährst Du, worauf es bei der Immobilienfinanzierung als Selbstständiger ankommt und wie Du die besten Chancen auf einen Kredit bekommst.


Warum die Finanzierung für Selbstständige anders ist

Als Selbstständiger genießt Du viele Freiheiten, aber auch ein Einkommen, das häufig Schwankungen unterliegt. Banken sehen darin ein erhöhtes Risiko und verlangen daher detaillierte Nachweise und Sicherheiten.

1. Einkommensschwankungen und Bonitätsprüfung

  • Selbstständige haben oft kein festes Gehalt, sondern variierende Einnahmen.
  • Banken bewerten dieses Risiko höher, weshalb die Kreditvergabe strenger geregelt ist.

2. Nachweise über die Einkommenssituation

Im Gegensatz zu Angestellten reicht es nicht aus, Gehaltsabrechnungen vorzulegen. Du musst Deine Einkommenssituation über mehrere Jahre dokumentieren.

3. Sicherheit der Branche

Die Branche, in der Du tätig bist, spielt ebenfalls eine Rolle. Ein Selbstständiger im Gesundheitswesen wird oft als weniger risikobehaftet eingeschätzt als jemand in einer volatilen Kreativbranche.


Welche Voraussetzungen Du als Selbstständiger erfüllen solltest

Um als Selbstständiger einen Baukredit zu erhalten, musst Du einige besondere Anforderungen erfüllen. Je besser Du vorbereitet bist, desto höher sind Deine Erfolgschancen.

1. Nachweis einer stabilen Einkommensbasis

  • Betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA): Diese geben einen Überblick über Deine finanzielle Situation.
  • Einkommenssteuerbescheide: Meist verlangen Banken die Steuerbescheide der letzten drei Jahre.
  • Jahresabschlüsse: Für Freiberufler und Unternehmer sind sie oft Pflicht.

2. Eigenkapital

Banken verlangen bei Selbstständigen häufig einen höheren Eigenkapitalanteil. Plane mindestens 20–30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten ein.

3. Positive Schufa-Auskunft

Auch als Selbstständiger solltest Du auf eine gute Bonität achten. Offene Kredite oder negative Einträge können Deine Chancen auf eine Finanzierung erheblich schmälern.

4. Sicherheiten

Eigene Sicherheiten, wie Rücklagen, Immobilien oder Wertanlagen, können helfen, die Bank zu überzeugen.


Welche Unterlagen Du bereithalten musst

Die Vorbereitung auf ein Gespräch mit der Bank ist besonders wichtig. Je besser Du organisiert bist, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Dein Antrag genehmigt wird.

1. Persönliche Unterlagen

  • Personalausweis oder Reisepass
  • Nachweis über den Familienstand (z. B. Heiratsurkunde)

2. Finanzielle Unterlagen

  • Einkommensteuerbescheide der letzten drei Jahre
  • Jahresabschlüsse oder betriebswirtschaftliche Auswertungen
  • Kontoauszüge der letzten Monate

3. Projektbezogene Unterlagen

  • Exposé der Immobilie
  • Kaufvertrag oder Vorvertrag
  • Kostenschätzungen für Renovierungen oder Modernisierungen

Tipps, um Deine Kreditwürdigkeit zu erhöhen

Es gibt verschiedene Strategien, um Deine Bonität zu verbessern und die Bank von Deiner Zuverlässigkeit zu überzeugen.

1. Frühzeitig Eigenkapital aufbauen

Je höher Dein Eigenkapitalanteil, desto sicherer fühlt sich die Bank. Versuche, Rücklagen zu bilden, bevor Du eine Finanzierung anfragst.

2. Zusätzliche Sicherheiten bieten

Falls möglich, biete der Bank weitere Sicherheiten an, z. B. eine bereits abbezahlte Immobilie oder einen Bürgen.

3. Professionelle Unterstützung in Anspruch nehmen

Ein unabhängiger Finanzberater kann Dir helfen, eine maßgeschneiderte Finanzierung zu finden und Deine Unterlagen optimal aufzubereiten.

4. Kredit vorab prüfen lassen

Mit einer Selbstauskunft oder einem Bonitätscheck kannst Du Schwachstellen vorab erkennen und beheben.


Welche Finanzierungsmodelle für Selbstständige geeignet sind

Nicht jedes Darlehen passt zu jedem. Hier sind einige der gängigsten Finanzierungsmodelle, die sich für Selbstständige anbieten.

1. Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die beliebteste Form der Baufinanzierung. Es bietet Dir feste monatliche Raten, was besonders bei schwankendem Einkommen von Vorteil ist.

2. KfW-Darlehen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet günstige Förderkredite an, z. B. für energieeffiziente Neubauten oder Modernisierungen.

3. Tilgungsfreie Darlehen

Bei dieser Variante zahlst Du anfangs nur die Zinsen und beginnst später mit der Tilgung. Das kann bei anfänglicher finanzieller Unsicherheit sinnvoll sein.

4. Forward-Darlehen

Wenn Du eine Immobilie kaufen möchtest, aber auf steigende Zinsen spekulierst, kannst Du mit einem Forward-Darlehen die aktuell niedrigen Zinssätze sichern.


Steuervorteile nutzen

Als Selbstständiger kannst Du möglicherweise steuerliche Vorteile geltend machen. Prüfe diese Optionen, um Deine Kosten zu senken.

1. Büro im Eigenheim absetzen

Wenn Du einen Raum der Immobilie ausschließlich beruflich nutzt, kannst Du die Kosten anteilig steuerlich absetzen.

2. Zinszahlungen absetzen

Je nach Situation kannst Du die Zinsen für die Finanzierung als Betriebsausgaben geltend machen.

3. Abschreibungen nutzen

Für vermietete Immobilien kannst Du die Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen.


Die häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung von Selbstständigen

Um Probleme zu vermeiden, solltest Du folgende Fehler unbedingt vermeiden:

1. Zu wenig Eigenkapital

Ein zu geringer Eigenkapitalanteil kann die Kreditkosten erheblich steigern oder sogar zu einer Ablehnung führen.

2. Unzureichende Vorbereitung

Unvollständige oder unklare Unterlagen machen keinen guten Eindruck und verlängern den Prozess.

3. Überschätzung der finanziellen Belastbarkeit

Plane Deine monatlichen Raten so, dass Du auch in wirtschaftlich schwächeren Phasen problemlos zahlen kannst.

4. Fehlende Rücklagen

Auch nach dem Hauskauf solltest Du genügend Geld für unerwartete Ausgaben zurücklegen.


Fazit: So gelingt der Hauskauf als Selbstständiger

Der Weg zum Eigenheim ist für Selbstständige zwar mit einigen Hürden verbunden, aber keineswegs unmöglich. Mit einer gründlichen Vorbereitung, einem klaren Finanzierungsplan und der richtigen Strategie kannst Du Deinen Traum vom eigenen Haus realisieren. Bereite Dich gut vor, zeige der Bank, dass Du ein zuverlässiger Kreditnehmer bist, und nutze professionelle Unterstützung, wenn nötig. So steht Deinem Immobilienkauf nichts mehr im Weg!