Eine Eigentumswohnung ist für viele der erste Schritt ins Eigenheim. Sie bietet finanzielle Vorteile gegenüber einem Haus und ist ideal für Singles, Paare oder kleine Familien. Doch die Finanzierung einer Eigentumswohnung unterscheidet sich in einigen Aspekten von anderen Immobilienarten. In diesem Blogartikel erfährst Du, worauf Du bei der Baufinanzierung für Eigentumswohnungen achten musst, welche Fallstricke es gibt und wie Du die besten Konditionen findest.
Warum eine Eigentumswohnung eine attraktive Investition ist
Bevor wir uns mit der Baufinanzierung beschäftigen, schauen wir uns an, warum sich eine Eigentumswohnung lohnen kann:
1. Geringere Kosten im Vergleich zum Haus
Eine Wohnung ist meist günstiger als ein Einfamilienhaus, sowohl beim Kaufpreis als auch bei den Nebenkosten wie Instandhaltung oder Energieverbrauch.
2. Gute Vermietbarkeit
Eigentumswohnungen in gefragten Lagen sind ideal für die Vermietung. Dadurch eignet sich eine Wohnung auch als Kapitalanlage.
3. Weniger Aufwand für Pflege und Wartung
Im Gegensatz zu einem Haus musst Du Dich nicht um Gartenpflege oder Außenarbeiten kümmern. Diese Aufgaben übernimmt die Eigentümergemeinschaft.
4. Zugang zu zentralen Lagen
Eigentumswohnungen befinden sich oft in urbanen Gegenden, wo Häuser schwerer zu finden und teurer sind.
Die wichtigsten Schritte zur Baufinanzierung einer Eigentumswohnung
1. Kaufpreis und Nebenkosten kalkulieren
Neben dem Kaufpreis der Wohnung solltest Du auch die Nebenkosten einplanen. Dazu gehören:
- Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland 3,5–6,5 % des Kaufpreises.
- Notarkosten: Etwa 1,5 % des Kaufpreises.
- Maklerprovision: Zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises.
- Instandhaltungsrücklage: Monatliche Beiträge für künftige Reparaturen.
Die Nebenkosten machen in der Regel 10–15 % des Kaufpreises aus und müssen meist aus Eigenkapital finanziert werden.
2. Eigenkapital einbringen
Je mehr Eigenkapital Du einsetzt, desto besser sind Deine Konditionen bei der Bank. Mindestens 20–30 % des Kaufpreises solltest Du aus eigenen Mitteln finanzieren können. Eigenkapital senkt das Risiko für die Bank und ermöglicht niedrigere Zinsen.
3. Finanzierungsbedarf ermitteln
Berechne den genauen Finanzierungsbedarf, indem Du den Kaufpreis, die Nebenkosten und eventuelle Renovierungskosten zusammenzählst und davon Dein Eigenkapital abziehst.
Besonderheiten bei der Finanzierung von Eigentumswohnungen
1. Hausgeld und Instandhaltungsrücklage
Als Eigentümer einer Wohnung zahlst Du monatlich Hausgeld, das für Gemeinschaftskosten wie Heizung, Reinigung und Hausmeisterdienste verwendet wird. Ein Teil davon fließt in die Instandhaltungsrücklage, die für größere Reparaturen am Gebäude genutzt wird. Informiere Dich über die Höhe des Hausgeldes und prüfe, ob die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft ausreichen.
2. Sonderumlagen
Falls größere Reparaturen anstehen und die Rücklage nicht ausreicht, können Sonderumlagen fällig werden. Kläre im Vorfeld, ob solche Maßnahmen geplant sind.
3. Teilungserklärung prüfen
Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung des Gebäudes und die Rechte sowie Pflichten der Eigentümer. Lies sie sorgfältig durch, um sicherzustellen, dass Du mit den Regelungen einverstanden bist.
4. Baufinanzierung und Gemeinschaftseigentum
Die Finanzierung betrifft nur Deine Wohnung, nicht das Gemeinschaftseigentum. Dennoch können Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft indirekt Deine finanziellen Belastungen beeinflussen.
Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?
1. Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist die gängigste Form der Baufinanzierung. Du zahlst eine gleichbleibende monatliche Rate, die aus Zins- und Tilgungsanteil besteht. Der Tilgungsanteil steigt im Laufe der Zeit, während die Zinsen sinken.
2. KfW-Darlehen
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet Förderprogramme für energieeffiziente Wohnungen. Diese Darlehen haben oft besonders niedrige Zinsen und lange Laufzeiten.
3. Bausparvertrag
Ein Bausparvertrag kombiniert Sparen und Finanzieren. Sobald Du eine bestimmte Summe angespart hast, kannst Du ein zinsgünstiges Darlehen abrufen. Diese Option eignet sich vor allem für langfristige Planungen.
4. Variable Darlehen
Bei variablen Darlehen passt sich der Zinssatz regelmäßig an den Markt an. Diese Form eignet sich, wenn Du kurzfristig mit fallenden Zinsen rechnest.
5. Forward-Darlehen
Wenn Du in Zukunft eine Anschlussfinanzierung benötigst, kannst Du mit einem Forward-Darlehen den aktuellen Zinssatz sichern.
Worauf Du bei der Auswahl der Finanzierung achten solltest
1. Zinsbindung
Wähle eine Zinsbindung von mindestens 10 Jahren, um Planungssicherheit zu haben. In Zeiten niedriger Zinsen kann auch eine Bindung von 15 oder 20 Jahren sinnvoll sein.
2. Tilgungsrate
Starte mit einer Tilgungsrate von mindestens 2 %. Eine höhere Tilgung reduziert die Restschuld schneller.
3. Sondertilgungen
Achte darauf, dass Dein Kreditvertrag Sondertilgungen erlaubt. So kannst Du flexibel zusätzliche Zahlungen leisten und die Laufzeit verkürzen.
4. Effektiver Jahreszins
Vergleiche den effektiven Jahreszins verschiedener Anbieter. Dieser Zinssatz enthält alle Kosten und gibt Dir einen realistischen Überblick über die Gesamtkosten.
Tipps, um die besten Konditionen zu bekommen
1. Kreditangebote vergleichen
Nutze Vergleichsportale oder hole Angebote von mehreren Banken ein. Schon kleine Unterschiede im Zinssatz können große Auswirkungen auf die Gesamtkosten haben.
2. Finanzberater hinzuziehen
Ein unabhängiger Finanzberater kann Dir helfen, die besten Konditionen zu finden und den Überblick über die verschiedenen Optionen zu behalten.
3. Unterlagen sorgfältig vorbereiten
Stelle alle erforderlichen Dokumente wie Einkommensnachweise, Steuerbescheide und eine Schufa-Auskunft bereit. Eine vollständige Dokumentation erhöht Deine Chancen auf günstige Konditionen.
4. Bonität verbessern
Eine gute Bonität sorgt für bessere Kreditkonditionen. Reduziere bestehende Schulden und vermeide unnötige Kreditanfragen.
Risiken und wie Du sie minimierst
1. Unerwartete Kosten
Plane einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben wie Reparaturen oder Leerstand ein. Rücklagen sind entscheidend, um finanzielle Engpässe zu vermeiden.
2. Zinsrisiko
Nach Ablauf der Zinsbindung können die Zinsen steigen. Plane daher eine solide Anschlussfinanzierung ein.
3. Leerstand
Wenn Du die Wohnung vermieten möchtest, besteht das Risiko von Leerstand. Wähle eine Wohnung in einer gefragten Lage, um dieses Risiko zu minimieren.
4. Konflikte in der Eigentümergemeinschaft
Unstimmigkeiten mit anderen Eigentümern können belastend sein. Engagiere Dich aktiv in der Gemeinschaft, um Konflikte zu vermeiden.
Fazit: Der Weg zu Deiner Eigentumswohnung
Die Finanzierung einer Eigentumswohnung erfordert sorgfältige Planung und Vorbereitung. Mit einer fundierten Standortanalyse, einer soliden Finanzierung und dem richtigen Blick auf Gemeinschaftskosten kannst Du erfolgreich in Dein Eigenheim oder Deine Kapitalanlage starten. Plane Deine Finanzierung realistisch, nutze Fördermöglichkeiten und halte Rücklagen bereit, um für alle Eventualitäten gerüstet zu sein. So legst Du den Grundstein für eine sichere und erfolgreiche Immobilieninvestition.