Der Kauf eines Mehrfamilienhauses bietet Dir als Investor spannende Möglichkeiten, langfristig Vermögen aufzubauen und attraktive Renditen zu erzielen. Gleichzeitig stellt die Finanzierung eines solchen Projekts eine Herausforderung dar, die sorgfältige Planung und strategisches Vorgehen erfordert. In diesem Blogartikel erfährst Du alles, was Du über die Finanzierung von Mehrfamilienhäusern wissen musst: Von der Wahl des richtigen Kreditmodells über wichtige Kriterien bei der Immobiliensuche bis hin zu Strategien zur Optimierung Deiner Rendite.
Warum Mehrfamilienhäuser eine lohnende Investition sind
Mehrfamilienhäuser bieten im Vergleich zu Einzelimmobilien mehrere Vorteile, die sie zu einer attraktiven Kapitalanlage machen. Hier sind die wichtigsten Argumente, warum sich diese Investition lohnt:
1. Diversifikation der Mieteinnahmen
Mit mehreren Wohneinheiten minimierst Du das Risiko von Mietausfällen. Selbst wenn eine Wohnung leer steht, generierst Du weiterhin Einnahmen aus den anderen Einheiten.
2. Skaleneffekte
Die Verwaltungskosten, Instandhaltung und andere Betriebskosten sind pro Wohneinheit in einem Mehrfamilienhaus oft geringer als bei mehreren Einzelimmobilien.
3. Langfristige Wertsteigerung
In guten Lagen gewinnen Mehrfamilienhäuser häufig an Wert, was sie nicht nur zu einer Einkommensquelle, sondern auch zu einem wertvollen Vermögenswert macht.
4. Hohe Nachfrage
Die anhaltende Wohnungsnot in vielen Städten sorgt dafür, dass Mehrfamilienhäuser stabil vermietet werden können.
Die Planung der Finanzierung – Deine ersten Schritte
Bevor Du mit der Suche nach einem passenden Objekt beginnst, solltest Du Dich intensiv mit der Finanzierung auseinandersetzen. Eine durchdachte Finanzierungsstrategie bildet das Fundament für den Erfolg Deiner Investition.
1. Budgetrahmen definieren
Ermittle zunächst, wie viel Eigenkapital Dir zur Verfügung steht. Banken erwarten in der Regel, dass Du mindestens 20–30 % des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln decken kannst.
2. Finanzierungsbedarf berechnen
Auf Basis des Kaufpreises und Deines Eigenkapitals kannst Du den Finanzierungsbedarf ermitteln. Denke daran, auch Rücklagen für Renovierungen oder Modernisierungen einzuplanen.
3. Finanzierungsangebote vergleichen
Es gibt verschiedene Kreditmodelle, die sich für den Kauf von Mehrfamilienhäusern eignen:
- Annuitätendarlehen: Gleichbleibende monatliche Raten für planbare Ausgaben.
- Tilgungsdarlehen: Höhere Anfangszahlungen, aber schnellere Reduzierung der Restschuld.
- Variables Darlehen: Für Flexibilität bei schwankenden Zinsen.
- KfW-Förderkredite: Staatliche Unterstützung für energetische Sanierungen oder den Bau von energieeffizienten Häusern.
4. Tilgungsrate und Zinsbindung festlegen
Die Tilgungsrate beeinflusst, wie schnell Du Deinen Kredit abbezahlst. Eine anfängliche Tilgung von mindestens 2–3 % wird oft empfohlen. Bei den aktuellen Zinsentwicklungen ist eine lange Zinsbindung (10–20 Jahre) sinnvoll, um Planbarkeit zu gewährleisten.
Worauf Du bei der Auswahl eines Mehrfamilienhauses achten solltest
Nicht jedes Mehrfamilienhaus ist automatisch eine rentable Investition. Die folgenden Faktoren spielen eine entscheidende Rolle:
1. Lage, Lage, Lage
Die Lage ist der wichtigste Faktor für den Erfolg Deiner Investition. Achte auf:
- Gute Infrastruktur (ÖPNV, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen).
- Wirtschaftliche Stabilität der Region.
- Künftige Entwicklungen wie Neubauprojekte oder Infrastrukturverbesserungen.
2. Zustand des Gebäudes
Ein guter baulicher Zustand minimiert die Instandhaltungskosten. Prüfe vor dem Kauf:
- Dach, Fassade, Fenster und Heizung.
- Elektrik und Wasserleitungen.
- Notwendige Modernisierungen oder Renovierungen.
3. Mietrendite berechnen
Die Mietrendite zeigt Dir, wie profitabel ein Objekt ist. Die Bruttorendite berechnest Du mit der Formel:
(Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis) × 100.
Eine Rendite von mindestens 4–5 % gilt als solide, abhängig von Lage und Risiko.
4. Mietstruktur
Achte auf eine ausgewogene Mietstruktur. Unterschiedliche Mietverträge, Laufzeiten und Mieterprofile können das Risiko von Leerständen reduzieren.
5. Potenzial für Wertsteigerung
Objekte mit Entwicklungspotenzial – etwa durch Modernisierung oder eine Umgestaltung der Grundrisse – bieten die Möglichkeit, den Wert der Immobilie zu steigern und höhere Mieten zu erzielen.
Steuerliche Vorteile und Fördermöglichkeiten nutzen
1. Abschreibungen (AfA)
Als Vermieter kannst Du die Abschreibung für Abnutzung (AfA) geltend machen. Bei Mehrfamilienhäusern liegt die Abschreibung in der Regel bei 2 % des Gebäudewertes pro Jahr, bei Gebäuden, die vor 1925 errichtet wurden, bei 2,5 %.
2. Betriebskosten umlegen
Viele Betriebskosten wie Grundsteuer, Versicherung oder Hausmeisterdienste kannst Du auf die Mieter umlegen, wodurch Deine laufenden Kosten sinken.
3. KfW-Förderungen
Die KfW bietet zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für Investoren, die energieeffiziente Maßnahmen oder barrierefreie Umbauten durchführen.
4. Steuerberatung
Ein erfahrener Steuerberater kann Dir helfen, alle steuerlichen Vorteile auszuschöpfen und Deine Rendite zu optimieren.
Strategien zur Optimierung der Rendite
1. Mietanpassungen
Stelle sicher, dass die Mieten marktgerecht sind. In bestehenden Mietverhältnissen kannst Du Erhöhungen beispielsweise nach Modernisierungen oder gemäß der ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen.
2. Kosten minimieren
Durch Energiesparmaßnahmen oder eine effiziente Verwaltung kannst Du Betriebskosten senken und Deine Einnahmen erhöhen.
3. Leerstände vermeiden
Attraktive Mietpreise, eine gute Ausstattung und eine aktive Vermarktung helfen Dir, Leerstände zu vermeiden und eine stabile Einnahmenbasis zu schaffen.
4. Renovierungen planen
Gezielte Renovierungen und Modernisierungen können den Wert des Objekts erhöhen und höhere Mieten rechtfertigen.
Risiken bei der Finanzierung von Mehrfamilienhäusern
Jede Investition birgt Risiken, und es ist wichtig, diese realistisch einzuschätzen:
1. Mietausfälle
Mieter können zahlungsunfähig werden oder Wohnungen stehen vorübergehend leer. Plane einen Puffer für solche Situationen ein.
2. Zinsrisiko
Steigende Zinsen können die Finanzierung verteuern. Sichere Dir möglichst lange Zinsbindungen oder prüfe Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung.
3. Unvorhergesehene Kosten
Plötzliche Reparaturen oder steigende Nebenkosten können Deine Rendite schmälern. Rücklagen sind hier unerlässlich.
4. Marktentwicklung
Sinkende Immobilienpreise oder Veränderungen in der Nachfrage können den Wert Deines Investments beeinträchtigen.
Fazit: Erfolgreich investieren mit der richtigen Strategie
Der Kauf eines Mehrfamilienhauses ist eine ausgezeichnete Möglichkeit, Vermögen aufzubauen und stabile Einkünfte zu generieren – vorausgesetzt, Du planst sorgfältig und wählst die richtige Finanzierung. Achte darauf, dass Lage, Zustand und Renditepotenzial des Objekts Deinen Erwartungen entsprechen, und nutze steuerliche Vorteile sowie Fördermöglichkeiten. Mit einer soliden Strategie und einem klaren Blick auf Risiken kannst Du Deine Investition langfristig erfolgreich gestalten.