Was Du bei der Baufinanzierung für ein Haus mit mehreren Wohnungen beachten solltest

Ein Haus mit mehreren Wohnungen bietet zahlreiche Vorteile: Es ermöglicht eine Kombination aus Eigenheim und Kapitalanlage, kann als Mehrgenerationenhaus genutzt werden oder bietet zusätzliche Einnahmen durch Vermietung. Doch die Baufinanzierung für ein solches Projekt unterscheidet sich in vielerlei Hinsicht von der Finanzierung eines klassischen Einfamilienhauses. In diesem Artikel erfährst Du, worauf Du achten musst, welche Finanzierungsmöglichkeiten es gibt und wie Du die besten Konditionen erhältst.

Warum ein Haus mit mehreren Wohnungen eine besondere Finanzierung erfordert

Ein Haus mit mehreren Wohnungen bedeutet höhere Kosten, aber auch mehr Flexibilität. Es ist wichtig, alle Aspekte der Finanzierung sorgfältig zu planen, um von den Vorteilen zu profitieren.

Vorteile eines Hauses mit mehreren Wohnungen:

Mietrenditen: Vermietete Wohnungen können einen Teil der Kreditkosten decken.
Flexibilität: Eine Wohnung kann selbst genutzt, der Rest vermietet werden.
Familienfreundlich: Ideal für Mehrgenerationenhäuser oder Wohngemeinschaften.
Wertsteigerungspotenzial: Mehrfamilienhäuser haben oft eine höhere Wertstabilität.

Besonderheiten der Finanzierung:

Höhere Kreditsumme: Aufgrund der größeren Immobilie ist der Finanzierungsbedarf höher.
Komplexere Kreditprüfung: Banken bewerten zusätzliche Faktoren wie Mietrenditen und Nebenkosten.
Steuerliche Aspekte: Einnahmen aus Vermietung müssen versteuert werden, können aber auch Vorteile bieten.

1. Budgetplanung – So viel kannst Du Dir leisten

Bevor Du mit der Suche nach einem geeigneten Haus beginnst, solltest Du eine klare Vorstellung von Deinem Budget haben. Eine gründliche Kalkulation ist der Schlüssel zu einer sicheren Finanzierung.

So planst Du Dein Budget:

Eigenkapital einbringen: Je mehr Eigenkapital Du einbringst, desto besser sind die Konditionen. Mindestens 20 % der Kaufkosten sollten als Eigenkapital vorhanden sein.
Monatliche Belastung berechnen: Die monatliche Rate sollte 30–40 % Deines Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen.
Renditen einkalkulieren: Berücksichtige potenzielle Mieteinnahmen bei der Budgetplanung.
Puffer für Unvorhergesehenes: Plane zusätzliche Mittel für Reparaturen oder Leerstand ein.

2. Finanzierungsmöglichkeiten für ein Haus mit mehreren Wohnungen

Ein Haus mit mehreren Wohnungen bietet verschiedene Optionen für die Finanzierung. Es ist wichtig, die passende Strategie zu wählen, um langfristig von günstigen Konditionen zu profitieren.

Annuitätendarlehen:

Klassisches Darlehen mit festen monatlichen Raten.
Vorteil: Planungssicherheit durch gleichbleibende Raten.

Vermietungsdarlehen:

Speziell für Immobilien, die (teilweise) vermietet werden.
Vorteil: Banken berücksichtigen die potenziellen Mieteinnahmen bei der Kreditprüfung.

Förderkredite und Zuschüsse:

KfW-Förderung: Zinsgünstige Kredite für energieeffiziente Neubauten oder Sanierungen.
Regionale Förderungen: Informiere Dich über Programme in Deiner Region.
Baukindergeld (falls verfügbar): Kann genutzt werden, wenn Du eine Wohnung selbst nutzt.

Kombinierte Finanzierung:

Kombination aus Annuitätendarlehen und Förderkrediten, um maximale Flexibilität zu erreichen.

3. Wichtige Kriterien bei der Auswahl der Immobilie

Ein Haus mit mehreren Wohnungen muss nicht nur Deinen Bedürfnissen entsprechen, sondern auch die Anforderungen der Bank erfüllen. Diese achtet besonders auf die Wirtschaftlichkeit und Vermietbarkeit der Immobilie.

Worauf Du achten solltest:

Lage: Immobilien in guten Lagen haben höhere Mietrenditen und eine bessere Wertstabilität.
Zustand: Prüfe, ob Renovierungen oder Sanierungen notwendig sind.
Wohnungsaufteilung: Separate Zugänge und unabhängige Wohneinheiten erhöhen die Attraktivität für Mieter.
Energieeffizienz: Ein energieeffizientes Gebäude spart nicht nur Kosten, sondern verbessert auch die Finanzierungskonditionen.

4. Vermietung und Steuerliche Aspekte

Ein wesentlicher Vorteil eines Hauses mit mehreren Wohnungen sind die potenziellen Einnahmen aus Vermietung. Diese haben jedoch auch steuerliche Konsequenzen, die Du kennen solltest.

Mieteinnahmen und Steuer:

Einnahmen versteuern: Mieteinnahmen gelten als Einkommen und müssen versteuert werden.
Abschreibungen nutzen: Du kannst Kosten für die Immobilie, Renovierungen und Nebenkosten steuerlich absetzen.
Leerstand einkalkulieren: Auch bei Leerstand fallen Kosten an, die berücksichtigt werden müssen.

Rechtliche Aspekte:

Mietverträge: Stelle sicher, dass Mietverträge rechtlich korrekt und fair sind.
Eigentümergemeinschaft: Wenn das Haus in einzelne Wohnungen aufgeteilt ist, können zusätzliche Regeln gelten.

5. Absicherung der Finanzierung

Eine solide Absicherung ist besonders wichtig, wenn Du ein großes Projekt wie ein Haus mit mehreren Wohnungen finanzierst. Das schützt Dich vor finanziellen Engpässen und Risiken.

Wichtige Versicherungen:

Wohngebäudeversicherung: Deckt Schäden durch Feuer, Wasser oder Sturm ab.
Risikolebensversicherung: Schützt Deine Familie, falls ein Hauptverdiener ausfällt.
Vermieterrechtsschutz: Hilft bei rechtlichen Auseinandersetzungen mit Mietern.
Berufsunfähigkeitsversicherung: Sichert die Kreditraten ab, falls Du berufsunfähig wirst.

6. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz einplanen

Energieeffizienz ist nicht nur gut für die Umwelt, sondern auch für Deinen Geldbeutel. Investitionen in nachhaltige Technologien können langfristig die Kosten senken und die Attraktivität der Immobilie erhöhen.

Energieeffiziente Maßnahmen:

Photovoltaikanlagen: Reduzieren die Stromkosten für die Gemeinschaftsräume oder einzelne Wohnungen.
Wärmedämmung: Minimiert Heizkosten und steigert den Wohnkomfort.
Smart-Home-Technologien: Ermöglichen eine effiziente Steuerung von Energieverbrauch und Heizung.

Fördermöglichkeiten nutzen:

Informiere Dich über Zuschüsse für energieeffizientes Bauen und Sanieren, z. B. durch die KfW oder regionale Programme.

7. Langfristige Planung und Flexibilität

Ein Haus mit mehreren Wohnungen ist eine langfristige Investition. Plane von Anfang an flexibel, um auf Veränderungen in Deinem Leben reagieren zu können.

Tipps für langfristige Planung:

Wohnraum für Eigenbedarf: Behalte die Möglichkeit, eine Wohnung selbst zu nutzen.
Teilverkauf planen: In Zukunft kannst Du einzelne Wohnungen verkaufen, falls das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist.
Puffer für Modernisierungen: Plane regelmäßige Renovierungen ein, um die Immobilie attraktiv zu halten.

Fazit: Mit der richtigen Planung zur erfolgreichen Baufinanzierung

Die Finanzierung eines Hauses mit mehreren Wohnungen erfordert sorgfältige Planung und eine umfassende Strategie. Berücksichtige alle Aspekte – von der Budgetierung über die Auswahl der Immobilie bis hin zu steuerlichen und rechtlichen Fragen. Mit der richtigen Herangehensweise kannst Du nicht nur ein Zuhause schaffen, sondern auch eine wertvolle Investition tätigen.